CBRE, найбільша у світі компанія з сервісів для комерційної нерухомості, десятиліттями асоціювалася з брокериджем, управлінням об’єктами та інвестиційними продажами. Та нині цей бізнес, якому понад століття і який виник після руйнівного землетрусу в Сан-Франциско 1906 року, змінює інший «землетрус» — бум дата-центрів для ШІ.
Стрімке поширення генеративного ШІ спричинило безпрецедентну хвилю будівництва дата-центрів: компанії змагаються за обчислювальні ресурси, потрібні для навчання й роботи великих моделей. Поки гіперскейлери поспішають закріпити за собою землю, електроенергію та воду для масштабних ШІ-проєктів, CBRE зі штаб-квартирою в Далласі непомітно стала важливим партнером «за лаштунками».
Компанія повідомляє, що вже забезпечила «десятки» потенційних майданчиків під дата-центри по всій країні та безпосередньо співпрацює з великими техногігантами — від погодження землекористування до доступу до електрики й води. На відміну від суто брокерських гравців чи будівельних підрядників, CBRE дедалі частіше працює одразу на кількох рівнях ланцюга створення ШІ-інфраструктури.
Перехід у критичну інфраструктуру та послуги для дата-центрів «буде щонайменше таким самим значущим, як наш рух в аутсорсинг у 1990-х та на початку 2000-х, але відбудеться значно швидше», — сказав президент і CEO CBRE Боб Сулентік під час дзвінка щодо прибутків 23 квітня, коли компанія оголосила, що її виручка зросла на 19% рік до року.
Цей розворот уже помітно перекроює бізнес CBRE. У 2025 році компанія отримала понад $3 млрд інфраструктурної виручки, а лише за перший квартал — майже $950 млн. Нещодавно вона створила окремий підрозділ critical infrastructure services, зосереджений на дата-центрах, телекомі та енергетичній інфраструктурі — сегмент, який, як очікується, зросте більш ніж на 60% цього року. Також CBRE заявила, що її дохід від лізингу дата-центрів у першому кварталі більш ніж утричі перевищив показник минулого року.
У квітневому листі акціонерам компанія зазначила, що активності в критичній інфраструктурі — включно з операціями дата-центрів та бізнесом Pearce Services — забезпечили близько 14% core EBITDA у 2025 році проти приблизно 3% у 2021-му. CBRE підкреслила, що попереду відкриваються суттєві можливості для зростання.
За словами представника компанії, CBRE нині управляє приблизно 1 300 дата-центрами у світі, виступає проєктним менеджером близько 150 об’єктів, надає послуги продажу, оренди та фінансування для приблизно 250 дата-центрів і контролює понад 30 девелоперських майданчиків.
Стівен Шелдон, фінансовий аналітик і партнер William Blair, вважає, що CBRE має найбільшу присутність у сегменті дата-центрів і діє активніше за конкурентів, зокрема JLL, Cushman & Wakefield та Collier.
«Не думаю, що це скоро пригальмує», — сказав він. «Я впевнений, що протягом наступних п’яти і більше років будуть точки тертя та вузькі місця, але навряд чи хтось сумнівається: це стане масивною довгостроковою інвестиційною темою [для CBRE]»
Як CBRE зайшла в дата-центри: ставка на M&A та розширення сервісів
В інтерв’ю для Fortune Сулентік, який очолює компанію як CEO з 2012 року, пояснив: курс CBRE на дата-центри сформувався кілька років тому, коли вона через придбання посилила напрямки управління будівлями та проєктного менеджменту.
«Ми почали виконувати певні роботи для клієнтів дата-центрів», — сказав Сулентік. «Тож ми взялися за управління дата-центрами і завдяки нашому масштабу доволі швидко почали робити цього дуже багато».
Цей масштаб — CBRE працює більш ніж у 100 країнах і співпрацює з 90 компаніями зі списку Fortune 100 — допоміг їй рости разом із бумом ШІ-інфраструктури, коли гіперскейлери стрімко збільшували свої портфелі дата-центрів.
«Щойно дата-центри з’явилися на ринку й почали швидко зростати, ми теж почали зростати швидко», — додав Сулентік.
У міру масштабування напряму CBRE дедалі частіше розглядає дата-центри та критичну інфраструктуру як стратегічні драйвери. Сулентік нагадав, що поглинання й придбання давно є ключовим елементом стратегії росту компанії.
У листопаді 2025 року CBRE придбала компанію з технічного обслуговування інфраструктури Pearce Services за $1,2 млрд готівкою, щоб розширити присутність у цифровій та критичній енергетичній інфраструктурі. Цій угоді передувало придбання в червні 2024 року Direct Line Global — постачальника технічних та інсталяційних послуг для дата-центрів.
Сулентік наголосив, що масштаби запланованих витрат на ШІ-інфраструктуру в найближчі п’ять років виглядають майже безпрецедентними. Оскільки CBRE тісно працює з гіперскейлерами, компанія бачить їхні довгострокові плани капітальних витрат і цілі будівництва — прогнози, які, за його словами, мають вагу, адже CBRE безпосередньо залучена до виконання багатьох проєктів.
Шелдон звернув увагу, що CBRE вирізняється тим, що не лише консультує та надає послуги довкола дата-центрів, а й інвестує в них через девелоперський підрозділ.
«Вони фактично придбали чимало землі», — сказав він. «Думаю, вони використали свої інсайти, розуміючи, які ділянки можуть бути привабливими для майбутнього розвитку дата-центрів, оцінюючи інфраструктуру, енергомережі та подібні фактори». Водночас, додав він, нинішні очікування Волл-стріт щодо CBRE не надто залежать від великих прибутків від цих земельних активів, тож будь-яке суттєве зростання вартості, ймовірно, сприйматиметься як додатковий апсайд — «вишенька на торті», а не базове припущення у прогнозах.
Кадровий дефіцит і опір громад: головні ризики для дата-центрів
За його словами, перелік найскладніших питань змінився. «Рік тому я б сказав, що найважче — підвести електроенергію до майданчиків», — зазначив він. Тепер же пошук достатньої кількості кваліфікованих технічних фахівців є «дуже, дуже складним».
Щоб частково закрити дефіцит кадрів, CBRE та материнська компанія Facebook — Meta — нещодавно оголосили про плани створити кілька навчальних центрів у США, які мають підготувати тисячі техніків і робітників дефіцитних спеціальностей для будівництва та обслуговування сучасних дата-центрів. Перші два майданчики мають відкритися цього літа поруч з аеропортами в Огайо та Індіанаполісі.
З кадровим голодом, пов’язаним із будівництвом та експлуатацією дата-центрів, стикається не лише CBRE. Конкурент JLL також намагається вибудувати прямий канал залучення фахівців робітничих професій — зокрема електриків, HVAC-техніків і сантехніків — оскільки попит на ШІ-інфраструктуру продовжує прискорюватися.
Сулентік також визнав, що опір місцевих громад щодо дата-центрів посилюється разом із хвилею ШІ-будівництва. Як повідомляло Fortune, жителі у штатах, зокрема Луїзіана, Аризона, Мічиган і Техас, висловлюють занепокоєння щодо водоспоживання, навантаження на енергосистему, шуму та використання землі.
Попри це, він наполягає: з часом проєкти концентруватимуться там, де це найраціональніше з погляду електроенергії, води та базової інфраструктури.
«Це як вода, що знаходить свій рівень», — сказав він. «З часом дата-центри опиняться в місцях, які підходять краще за інші. У міру розвитку індустрії нам доведеться знаходити джерела води й електроенергії, які працюють більш оптимально».
Сулентік додав, що публічна критика дата-центрів інколи політично підсилюється, і він заперечив твердження, ніби гіперскейлери байдужі до громад, у яких будують.
«Є відчуття, що корпораціям байдуже до людей», — сказав він. «Це зовсім не так. Я бачу ці компанії зсередини як провайдер, і вони дуже, дуже старанно намагаються розв’язувати ці проблеми».
Він підсумував, що CBRE очікує подальшого зростання попиту на послуги, пов’язані з дата-центрами, паралельно з розвитком ширшого ринку ШІ-інфраструктури.
«Увесь бізнес зростає досить швидко», — сказав Сулентік. «І, на мою думку, ця частина бізнесу ще певний час зростатиме швидше за решту компанії».
Ця історія спочатку була опублікована на Fortune.com
