CBRE, найбільша у світі компанія з комерційних ріелторських і сервісних послуг, десятиліттями асоціювалася з брокериджем, управлінням об’єктами та продажем інвестиційної нерухомості. Та нині цей бізнес із понад сторічною історією—заснований після руйнівного землетрусу в Сан-Франциско 1906 року—переформатовує інша «сейсмічна» подія: бум дата-центрів для ШІ.
Стрімке поширення генеративного ШІ запустило безпрецедентну хвилю будівництва дата-центрів, адже компанії намагаються терміново забезпечити обчислювальні ресурси для навчання та роботи великих моделей. Поки гіперскейлери змагаються за землю, електроенергію й воду для масштабних ШІ-проєктів, CBRE зі штаб-квартирою в Далласі непомітно стала ключовим партнером у ланцюгу таких ініціатив.
Компанія повідомляє, що вже закріпила за собою «десятки» потенційних майданчиків під дата-центри по всій країні та безпосередньо працює з провідними технологічними гравцями над усім—від погоджень землекористування до доступу до електро- та водних ресурсів. На відміну від суто брокерських фірм чи підрядників, CBRE охоплює кілька рівнів ШІ-інфраструктурного розгортання.
«Наш вихід у критичну інфраструктуру та сервіси для дата-центрів буде принаймні настільки ж глибоким, як наш перехід в аутсорсинг у 1990-х і на початку 2000-х, але відбудеться значно швидше»,—заявив президент і CEO CBRE Боб Сулентік під час дзвінка щодо прибутків 23 квітня, коли компанія оголосила, що її виручка зросла на 19% у річному вимірі.
Ця трансформація вже відчутно змінює структуру CBRE. У 2025 році компанія отримала понад $3 млрд доходу, пов’язаного з інфраструктурою, а тільки за перший квартал—майже $950 млн. Нещодавно було створено окремий підрозділ critical infrastructure services, орієнтований на дата-центри, телеком і енергетичну інфраструктуру—напрям, який, за прогнозом, зросте більш ніж на 60% цього року. Також CBRE повідомила, що її дохід від оренди площ у дата-центрах у першому кварталі зріс більш ніж утричі рік до року.
У квітневому листі акціонерам компанія зазначила, що активності у сфері критичної інфраструктури—including операції дата-центрів та бізнес Pearce Services—формували близько 14% базової EBITDA у 2025 році проти приблизно 3% у 2021-му. CBRE підкреслила, що попереду бачить «значні можливості».
За словами представника компанії, CBRE нині керує приблизно 1 300 дата-центрами по всьому світу, виступає проєктним менеджером для близько 150 об’єктів, надає послуги продажу, оренди й фінансування для орієнтовно 250 дата-центрів, а також контролює понад 30 майданчиків під забудову.
Стівен Шелдон, фінансовий аналітик і партнер William Blair, зазначив, що CBRE має найбільшу експозицію до сегмента дата-центрів і діє проактивніше за конкурентів, серед яких JLL, Cushman & Wakefield та Collier.
«Не думаю, що це скоро сповільниться,—сказав він.—Я впевнений, що протягом наступних п’яти і більше років будуть тертя й вузькі місця, але навряд чи хтось сумнівається, що це стане масштабною довгостроковою інвестиційною сферою [для CBRE]»
Як CBRE зайшла в сервіс дата-центрів: ставка на M&A
В інтерв’ю для Fortune Сулентік, який очолює компанію як CEO з 2012 року, розповів, що розширення CBRE у напрямі дата-центрів стартувало кілька років тому—коли компанія через придбання посилювала свої підрозділи з управління будівлями та проєктного менеджменту.
«Ми почали виконувати певні роботи для клієнтів дата-центрів,—пояснив Сулентік.—Тож ми перейшли до управління дата-центрами, і завдяки нашому масштабу це дуже швидко стало значним обсягом».
Саме масштаб—CBRE працює більш ніж у 100 країнах і співпрацює з 90 компаніями зі списку Fortune 100—допоміг їй рости синхронно з бумом ШІ-інфраструктури, коли гіперскейлери різко збільшували свої потужності дата-центрів.
«Щойно дата-центри з’явилися й почали стрімко зростати, ми теж почали зростати швидко»,—додав Сулентік.
У міру розширення напряму CBRE дедалі чіткіше визначила дата-центри та критичну інфраструктуру як стратегічні драйвери. Сулентік підкреслив, що злиття й поглинання давно є ключовим елементом зростання компанії.
У листопаді 2025 року CBRE придбала компанію Pearce Services, що спеціалізується на технічному обслуговуванні інфраструктури, за $1,2 млрд готівкою—щоб посилити присутність у цифровій і критичній енергетичній інфраструктурі. Цій угоді передувало придбання в червні 2024 року Direct Line Global, постачальника технічних та інсталяційних послуг для дата-центрів.
Сулентік зазначив, що обсяги запланованих витрат на ШІ-інфраструктуру в найближчі п’ять років виглядають майже безпрецедентно. Оскільки CBRE тісно працює з гіперскейлерами, компанія має видимість їхніх довгострокових планів капітальних витрат і цілей розгортання—і, за його словами, ці прогнози мають вагу, адже CBRE безпосередньо залучена до реалізації багатьох пов’язаних проєктів.
Шелдон зауважив, що унікальність CBRE в тому, що вона не лише консультує та надає послуги щодо дата-центрів, а й інвестує в них через власний девелоперський напрям.
«Вони реально забезпечили себе чималими земельними ділянками,—сказав він.—Гадаю, вони використали інсайти, щоб розуміти, яка земля може стати привабливою для майбутньої забудови дата-центрів, з огляду на інфраструктуру, енергомережі та інші фактори». Водночас, додав він, поточні очікування Волл-стріт щодо CBRE не надто залежать від великих прибутків на цих землеволодіннях, тож суттєве зростання їхньої вартості, імовірно, буде сприйняте як додатковий бонус—«вишенька на торті», а не базове припущення в прогнозах.
Що гальмує ринок: кадри та опір місцевих громад
За його словами, ключові виклики змінилися. «Рік тому я сказав би, що найважче—підвести електроенергію до майданчиків»,—пояснив він. Тепер же пошук достатньої кількості кваліфікованих технічних фахівців став надзвичайно складним.
Щоб частково закрити дефіцит, CBRE і материнська компанія Facebook—Meta—нещодавно оголосили плани створити кілька навчальних центрів у США, які мають підготувати тисячі техніків і представників робітничих професій для будівництва та обслуговування новітніх дата-центрів. Перші два майданчики планують відкрити вже цього літа поблизу аеропортів в Огайо та Індіанаполісі.
CBRE не єдина компанія з ринку нерухомості, яка відчуває кадровий тиск, спричинений будівництвом і експлуатацією дата-центрів. Конкурент JLL також намагається сформувати прямий канал залучення робітничих кадрів, зокрема електриків, HVAC-техніків і сантехніків, оскільки попит на ШІ-інфраструктуру продовжує прискорюватися.
Сулентік також визнав, що опір громад до дата-центрів посилюється разом із ШІ-бумом. Як повідомляв Fortune, жителі в різних штатах, зокрема Луїзіані, Аризоні, Мічигані та Техасі, висловлюють занепокоєння щодо використання води, навантаження на електромережі, шуму та землекористування.
Попри це, він вважає, що з часом проєкти тяжітимуть до локацій, які найкраще відповідають вимогам до електроенергії, води та інфраструктури.
«Це як вода, що знаходить свій рівень,—сказав він.—З часом дата-центри опиняться там, де це працює краще, ніж в інших місцях. Нам доведеться знаходити оптимальніші джерела води й електроенергії, у міру того як індустрія еволюціонує».
Сулентік додав, що публічна критика дата-центрів інколи політично підсилюється, і він заперечив твердження, ніби гіперскейлерам байдуже до громад, у яких вони будують.
«Є відчуття, ніби корпорації байдужі до людей,—сказав він.—Вони зовсім не байдужі. Я бачу це зсередини, працюючи з цими компаніями як постачальник, і вони дуже наполегливо намагаються розв’язувати ці проблеми».
Він також зазначив, що CBRE очікує подальшого зростання попиту на свої послуги, пов’язані з дата-центрами, паралельно з розширенням ринку ШІ-інфраструктури.
«Увесь бізнес зростає досить швидко,—підсумував Сулентік.—І я думаю, що цей сегмент ще певний час зростатиме швидше, ніж решта компанії».
Ця історія спочатку вийшла на Fortune.com
