Пошук житла в Сан-Франциско, найдорожчому ринку нерухомості США, легко перетворюється на випробування. А от знайти покупця, який готовий розрахуватися нерозміщеними акціями компанії зі штучного інтелекту, може бути ще складніше.
У квітні Сторм Данкан обрав максимально прямий шлях: він опублікував на LinkedIn оголошення про продаж свого маєтку в окрузі Марін за $8 млн і запропонував обмін на акції Anthropic. Хоча LinkedIn і не є типовим майданчиком для угод із нерухомістю, платформа дала йому швидкий доступ до співробітників Anthropic.
У продаж входить будинок площею 4 372 кв. фути та сусідня ділянка на 11 акрів. Об’єкт розташований на вершині пагорба з панорамою 360° на місто та на Маунт-Гамільтон через затоку. Данкан, засновник інвестбанку Ignatious, живе між Джексоном (Вайомінг) і Маямі. Каліфорнійською власністю він володіє з 2019 року і нині здає її венчурному капіталісту.
Співробітники Anthropic «насправді не мають ліквідності, щоб продати свої акції», пояснив Данкан у коментарі Fortune. «Ти працюєш в Anthropic, твій капітал — 50 чи 100 мільйонів доларів, але зарплата — $300 000 на рік, і ти не можеш купити будинок у Сан-Франциско. А тим більше — такий, який відповідає твоєму статку». Водночас, за його словами, працівник усе одно зберіг би частину потенційного зростання.
Данкан — один із небагатьох продавців у регіоні, які готові приймати акції перспективних AI-компаній замість готівки. Однак сама згода продавця ще не означає автоматичне «так» від компаній. За внутрішніми правилами, і OpenAI, і Anthropic мають схвалити будь-яку операцію з передаванням акцій. До того ж фінансові консультанти застерігають: відмова від потенційно надцінного активу може нашкодити довгостроково, адже людина міняє можливу високу дохідність на фізичний об’єкт, який, імовірно, зростатиме повільніше.
Нова модель угод: від житла до «паперового» капіталу
Данкан уже володіє акціями Anthropic, але каже, що цей пакет значно важче дістати, ніж частки інших провідних AI-компаній, які ще не торгуються на біржі. На його думку, ставка Anthropic на корпоративних клієнтів виглядає особливо перспективною порівняно з більш масовим, публічно орієнтованим підходом OpenAI. Вибір Anthropic він також пов’язує з особистим досвідом спілкування з керівниками компанії та роботою з її продуктами.
«Наш банк — це банк на базі Claude, ми активно його використовуємо й бачимо користь: зменшення витрат і часу до результату та водночас зростання ймовірності успіху — рідкісне поєднання», — сказав Данкан. Раніше він також співпрацював з Airbnb, де протягом років працював CFO Anthropic Крішна Рао.
Після того як оголошення стало вірусним, Данкан прибрав його, адже воно привернуло увагу не лише співробітників Anthropic, а й ширшої аудиторії. Втім, за його словами, попит виявився високим.
«Думаю, якби я захотів довести угоду до кінця — я б зміг», — сказав він.
І Данкан — не єдиний власник житла в районі затоки, хто готовий прийняти акції «фронтирних» AI-компаній як оплату за будинок.
Минулого тижня в оголошенні про продаж будинку в Сан-Франциско за $2 995 000 прозвучала приваблива для техпрацівників фраза: «Anthropic або OpenAI stock буде розглянуто як оплата», — йшлося в тексті.
Ідея, за словами агентки з продажу Рейчел Свонн, народилася після спілкування з працівниками OpenAI та Anthropic на днях відкритих дверей: багато хто скаржився, що не може використати «паперове багатство» для оренди чи купівлі житла, доки не завершиться період вестингу. «Чому б не приймати RSU замість готівки?» — подумала Свонн, і продавець — девелопер із великим портфелем комерційної нерухомості по всьому штату — погодився.
«Продавець обожнює ці дві компанії й вважає, що вони — важлива частина майбутнього Сан-Франциско», — сказала Свонн Fortune. «Він такий: “Я із задоволенням потримаю їхні акції й подивлюся, чи відкриє це шлях людям до купівлі житла в Сан-Франциско” — і, здається, це справді зачепило багатьох». За її словами, відкриті покази були переповнені.
Коментарі Свонн перегукуються з оцінкою Данкана: обмін акцій на житло дає шанс людям із великими активами, але обмеженим кешем, реалізувати свою частку в успіху компанії. Хоча така схема виглядає нетипово, на ринку з’являється дедалі більше альтернативних форматів купівлі. У березні Fannie Mae оголосила, що дозволить покупцям використовувати криптоактиви як заставу під час оформлення іпотеки, замість грошового першого внеску. У 2021 році приблизно 3,4 млн домогосподарств застосували альтернативні схеми фінансування, коли покупець платить продавцю напряму. За даними Pew, такі угоди переважно стосувалися недорогого житла, сільської нерухомості, мобільних/збірних будинків і квартир у багатоквартирних будівлях.
Нижче по тому ж об’єкту розташована резиденція площею 1 475 квадратних футів: її спочатку виставляли майже за $2 млн, але нещодавно вона закрилася на рівні $3 млн через надзвичайно високий інтерес. Тепер Свонн каже, що верхній юніт «беззаперечно кращий із двох».
Така ціна типова для ринку Сан-Франциско, де bidding wars нерідко призводять до пропозицій на мільйони вище від стартової ціни в місті з дефіцитом будинків на одну сім’ю. Минулого року, за даними Planning Department, додали лише 26 нових таких будинків.
Багато активів, мало готівки: портрет покупця
Купівля житла за рахунок часток у компаніях, які ще навіть не вийшли на біржу, може здаватися дивною, але вона відображає реальність перегрітого ринку у Bay Area. Нещодавній звіт Redfin показав, що медіанна ціна продажу в агломерації Сан-Франциско у квітні становила $1,7 млн — це більш ніж на 10% вище, ніж рік тому. Від запуску першої моделі ChatGPT у листопаді 2022 року ціни на елітне житло в Bay Area — об’єкти в діапазоні $3,1–$7,6 млн — зросли на 13,4%, за даними Redfin.
Проблема, за словами Свонн, не лише в тому, що будинків мало у продажу, а й у дефіциті оренди. Офіс контролера міста зазначає, що орендні ставки в Сан-Франциско «прискорюються». Зростання цін значною мірою підживлює AI-бум найму, який тисне на обмежену пропозицію.
Прийом акцій замість готівки може стати виходом для техпрацівників, яким зазвичай потрібно чекати 4–5 років, аби акції повністю завестилися. За даними Wall Street Journal, OpenAI виплачує співробітникам у середньому $1,5 млн у вигляді компенсації акціями. А гранти дослідників можуть коливатися від $2 млн до $4 млн у стартапі рівня Series D, як розповідав партнер Menlo Ventures Тім Таллі, в коментарі Fortune торік. Якщо «паперові» мільйони не можна швидко монетизувати, то оплата домівки акціями стає нестандартним способом перетворити їх на реальну цінність.
Після того як Anthropic залучила $65 млрд за оцінки $965 млрд минулого тижня, а потім у понеділок конфіденційно подала проєкт S-1 до Комісії з цінних паперів і бірж, інтерес до використання акцій компанії для купівлі житла, ймовірно, лише зріс серед співробітників.
Свонн каже, що вже консультувалася з фінансовим радником і юристом із цінних паперів щодо структури операції. Кілька консультантів попередили її: перед передаванням акцій до IPO потрібне схвалення ради директорів. Представник Anthropic знову нагадав про обмеження на передавання, згідно з якими будь-які продажі чи трансфери без дозволу ради директорів є недійсними. OpenAI не надала оперативної відповіді на запит Fortune щодо того, чи погодить таку угоду, але компанія також вимагає письмової згоди для будь-якого трансферу.
Кінцевий термін подачі пропозицій — цього тижня, зазначила Свонн.
«Можливо, це спрацює, а можливо — ні, але головне, що це розширює уявлення людей про те, як можна креативно підходити до таких угод, коли в когось є обмежені акції».
Обмін частки в компанії на нерухомість: ризики та нюанси
Синтія Маєр, сертифікована фінансова планувальниця та засновниця консалтингової компанії з інвестицій у нерухомість Real Life Planning, погоджується: обом сторонам варто залучити юридичну й податкову експертизу.
«Люди йдуть на це, бо хочуть дім у Сан-Франциско й бачать у цьому шлях до покупки. Якщо поєднати таку оплату з іпотекою, це може бути вигідніше покупцеві, ніж продавцю — залежно від того, що станеться з цими акціями», — сказала Маєр. «Чи краще просто тримати акції й дати їм зростати, чи ви хочете сконцентрувати капітал у нерухомості Сан-Франциско — це особисте рішення».
Кількість працівників, які взагалі можуть теоретично передати акції, обмежена: йдеться про тих, у кого папери вже завестилися, а це займає п’ять років в Anthropic і чотири роки в OpenAI до повного вестингу. Значення має й момент продажу — особливо зараз, коли OpenAI та Anthropic готуються до IPO.
«Часто, якщо людина — співробітник компанії, яка вперше виходить на біржу, її акції можуть не бути доступними для торгівлі одразу», — пояснила Маєр, додавши, що стандартний lockup-період становить шість місяців.
Окреме питання — оцінка. Anthropic і OpenAI мають майже трильйонні оцінки, але ці показники можуть змінитися, коли компанії, ймовірно, з’являться на публічному ринку пізніше цього року. У найближчій перспективі, за словами Маєр, продавці, найімовірніше, орієнтуватимуться на поточну оцінку, щоб визначити, скільки варті акції працівника. Також угода може підпадати під податок на приріст капіталу, що важливо врахувати й продавцю.
«[Працівник] може намагатися домовитися, щоб [акції] оцінювалися вище, ніж для цілей оподаткування», — сказала Маєр. «Насправді це дуже складна транзакція, бо це все одно транзакція — з податками для всіх сторін», — додала вона.
Ця історія спочатку була опублікована на Fortune.com
