Getty Images
- JPMorgan Chase заявив, що спрямує $750 млрд на житлові проєкти у США до 2035 року.
- Великі банки, зокрема Citi та Bank of America, роблять схожі кроки для підтримки доступного житла.
- Партнерства держави й приватного сектору можуть збільшити пропозицію житла — а банки отримують податкові стимули.
JPMorgan Chase оголосив, що готовий виділити $750 млрд, аби посилити **пропозицію житла в США** — і це не єдиний великий банк, який активно заходить у девелопмент.
Фінансовий гігант під керівництвом Jamie Dimon-led повідомив цього тижня, що в межах своєї **”American Dream Initiative”** планує профінансувати 1 млн одиниць доступного житла та допомогти 500 000 покупців придбати будинки протягом наступного десятиліття, роблячи акцент на економічному розвитку на рівні громад. Компанія й так входить до провідних кредиторів у сегментах багатоквартирної нерухомості та іпотеки, однак це її найбільший в історії внесок у ініціативи з будівництва житла.
“Житло — тут є дві проблеми: перша — доступність, і ми багато працюємо з доступним житлом,” — сказав Даймон CNBC 5 серпня. “Друга — **дефіцит пропозиції**. А він здебільшого пов’язаний із дозволами, погодженнями та місцевими вимогами до зонування.”
Це частина ширшого тренду: банки **співпрацюють із девелоперами** й долучаються до створення багатоквартирних проєктів — наприклад, житлових комплексів — від самого старту. Така модель може бути вигідною і банкам, яких різні державні програми стимулюють інвестувати в громади, і мешканцям дорогих міст, які шукають реальні варіанти доступного житла.
Великі банки нарощують фінансування доступного житла
Будівництво достатньої кількості будинків і квартир, щоб закрити попит у США, коштує дорого. У Нью-Йорку, наприклад, обіцянка мера Зохрана Мамдані звести 200,000 new affordable homes оцінюється у $22 млрд капітальних вкладень протягом п’яти років. Влада та незалежні забудовники в Нью-Йорку, Сан-Франциско, Атланті та інших містах дедалі частіше звертаються до банків, щоб ті допомагали фінансувати житлові проєкти.
Гіганти з Волл-стріт нерідко підтримують проєкти доступного житла разом із філантропами та місцевою владою. Business Insider нещодавно відвідав у Мідтауні Манхеттена конверсію готелю в апартаменти, яку частково фінансують Wells Fargo та JPMorgan Chase, а також affordable housing development for seniors у Брукліні, що отримав часткову підтримку від TD Bank.
Local property developer David Schwartz раніше пояснював Business Insider, що така допомога особливо критична саме для доступного житла. Витрати на землю, будівництво й архітектуру тут такі самі, як і для будь-яких інших об’єктів, але **довгострокова окупність** від орендарів нижча, ніж у проєктах за ринковими або преміальними ставками. “Ось у цьому й складність,” — сказав він.
Хоча банки давно присутні на ринку нерухомості, їхня роль у фінансуванні доступних житлових комплексів помітно посилюється. Bank of America забезпечив понад $42 млрд фінансування для програм доступного житла між 2020 і 2025 роками, а Citi зобов’язався спрямувати $60 млрд на підвищення доступності житла в період із 2026 року до початку 2030-х. Це відбувається на тлі того, що **пропозиція доступного житла** в США відстає від попиту, а rental vacancy rate is climbing, оскільки багато домогосподарств із низькими та середніми доходами не можуть платити ринкову ціну.
Для мешканців така участь банків може стати позитивним сигналом. JPMorgan повідомив, що приблизно $200 млн зі свого багатомільярдного плану спрямує на доступні проєкти в Сан-Франциско — місті, щодо якого Даймон expressed specific concern як про один із найдорожчих ринків країни.
Олівія Барроу Штраус, віцепрезидентка з житлової політики в JPMorgan Chase Policy Center, сказала Business Insider, що фінансування має поєднуватися з **ефективними правилами**. “Це включає модернізацію зонування та дозвільних процедур, розблокування недовикористаних земель і зміцнення державно-приватних партнерств, щоб більше житла переходило від ідеї до будівництва,” — зазначила вона. Адже “сам по собі капітал не здатен розв’язати проблему доступності житла в країні.”
Чому вигідно і банкам, і містам: стимули та розвиток
Що отримують банки у відповідь? Інвестиції в доступне житло можуть дати **податкові переваги** та підтримати економічний розвиток у громадах.
Федеральний уряд надає low-income housing tax credit для інвесторів і девелоперів, які будують або відновлюють доступне житло, а також new markets tax credit, що заохочує вкладення в малозабезпечені та депресивні райони. Учасники можуть щороку отримувати податкове зменшення — за умови, що частина квартир зарезервована для сімей із низькими та середніми доходами або проєкт **суттєво покращує** життя мешканців у відповідних зонах. Подібні кредити інколи розподіляють на рівні штатів і міст, а банки також можуть списувати частину допомоги для покупців першого житла.
Citi у своїх розкриттях зазначав, що “may employ a combination of taxable and tax-exempt loans or bonds, a combination of taxable and tax-exempt loans or bonds; Low Income, Historic or New Markets Tax Credits; and government and private subsidies,” у межах свого житлового плану. Bank of America робив схожі заяви в регуляторних поданнях. Які саме субсидії доступні JPMorgan Chase і яким буде розмір щорічної податкової вигоди, достеменно невідомо, але **державні кредити** ймовірно є важливою складовою рішення про інвестиції на $750 млрд.
“Податкові кредити та субсидії — важливі інструменти, які стимулюють державні та приватні інвестиції, що створюють або зберігають доступне житло, бо допомагають закривати фінансові розриви,” — сказала Business Insider Карен Пьорселл, керівниця напрямку Community Development Banking у JPMorgan Chase. Водночас, за її словами, ці механізми не є панацеєю і часто **не охоплюють “missing middle”**, через що житло для помірного доходу залишається хронічно недопредставленим.
Прийнятий у 1970-х роках Community Reinvestment Act також зобов’язує банки фінансово підтримувати громади, де вони працюють, зокрема райони з низькими та помірними доходами. Підтримка проєктів доступного житла та ресурси для покупців — один зі способів виконувати цю норму. CRA також вимагає публікувати оцінку ефективності. Згідно з розкриттями JPMorgan Chase за 2020–2023 роки, банк отримав оцінку “outstanding” у 31 із 56 зон кредитування — показник, що базується і на поведінці кредитування, і на демографії, яку воно обслуговувало.
Державний сектор теж робить big bets on affordable housing. У липні Конгрес ухвалив двопартійний закон про житло. Очікується, що він послабить обмеження зонування, збільшить ресурси для громад, постраждалих від природних катастроф, і ускладнить масову купівлю житлової нерухомості великими корпораціями. Інвестиції великих банків цей закон не обмежує, натомість він може створити більше можливостей для **державно-приватних** проєктів доступного житла в майбутньому.
Як підсумував Даймон у коментарі CNBC: “Законопроєкт, який ухвалила Палата, — дуже хороший, і тепер нам потрібно доповнювати його локальними рішеннями.”
