Courtesy of Scott and Rebecca Steenbergh
- Скотт Стінберґ перетворив оренду для тверезого проживання на високомаржинальну нішу у нерухомості.
- Він стверджує, що такі об’єкти можуть давати cash-on-cash 50%–75%.
- Дохід від нерухомості нині оплачує стиль життя родини й дає йому більше контролю над часом.
Працюючи соціальним працівником, Скотт Стінберґ, здавалось, ніколи не міг повністю «вимкнутися» після зміни.
«Графік завжди був важким», — розповів Business Insider інвестор із Мічигану та батько двох дітей. «Здавалося, що за будь-яких умов я мав працювати вечорами й на вихідних. Люди перебували в кризі, і я хотів допомогти, але водночас мені було важливо бути поруч із дітьми».
Інвестування в нерухомість виглядало шляхом до більшої свободи часу.
Стінберґ і його дружина Ребекка вже мали базовий досвід — володіли власним будинком і були співвласниками сімейного Airbnb — але приблизно у 2020 році серйозно взялися за справу, записавшись на курс з інвестування в нерухомість Zero to Freedom. Після навчання вони придбали об’єкт для короткострокової оренди в Кейсвіллі (Мічиган), профінансувавши покупку кредитом на другий дім і внеском близько 10%.
Об’єкт одразу показав сильні результати.
«Менше ніж за 20 днів у нас були бронювання на весь перший рік, а потім — і на другий», — сказав Стінберґ.
Перехід від Airbnb до житла для тверезого проживання
Успіх Airbnb переконав пару, що нерухомість може стати відчутним джерелом доходу. Та замість того, щоб будувати портфель лише з короткострокової оренди, вони вирішили диверсифікуватися в sober-living, або житло для відновлення.
Для Стінберґа це було логічним кроком: він розповів, що в 20 років стикався із залежністю та працює в сфері лікування залежностей із 2012 року.
«Це виглядало як можливість вкладати кошти і водночас надавати людям потрібний сервіс», — пояснив він.
У 2022 році подружжя купило односімейний будинок, переобладнало його під резиденцію для відновлення і відтоді, за словами Стінберґа, «ми тримаємо 95% або 100% заповнюваності».
Вони продовжили масштабування і зараз керують шістьма об’єктами sober-living на додачу до двох короткострокових оренд. Business Insider підтвердив їхнє право власності, переглянувши quitclaim та warranty deeds.
Фінансова модель sober-living відрізняється від класичної оренди будинку, адже мешканці оплачують не весь об’єкт, а окремі ліжко-місця. Зазвичай люди потрапляють у тверезе проживання після виходу зі стаціонарного або резидентного лікування залежності, зазначив Стінберґ. Частина з них є бездомними, а інші хочуть більше структури перед поверненням у звичне середовище. У його будинках мешканці в середньому живуть близько шести місяців, хоча деякі залишалися понад два роки.
Оплата проживання може відбуватися кількома шляхами. Дехто сплачує щоденну ставку самостійно, а для інших частину перебування покривають державні контракти або програми допомоги, профінансовані грантами.
Таке зовнішнє фінансування може дати мешканцям простір спершу зосередитися на відновленні, а потім — знайти роботу й накопичити кошти, перш ніж повністю взяти на себе витрати на житло.
Вища прибутковість, але й більше операційних клопотів
Оренда по ліжко-місцях означає, що великий односімейний будинок здатен приносити суттєво більше виручки, ніж здавання одному домогосподарству. У шести об’єктах sober-living, якими володіють Стінберґи, загалом є 64 активні ліжка.
Стінберґ каже, що приблизно 10% cash-on-cash він вважає хорошим показником для стандартної довгострокової оренди, 20%–40% — сильним рівнем для Airbnb. Для його sober-living-проєктів, за його словами, типовими були 50%–75% cash-on-cash.
Cash-on-cash return — це річний грошовий потік у порівнянні з сумою коштів, яку ви фактично вклали.
Як страховку Стінберґ намагається купувати так, щоб об’єкт залишався життєздатним і як звичайна оренда.
«Що буде, якщо з певних причин тауншип або муніципалітет не захоче, щоб ми робили sober living?» — сказав він. Йому важливо розуміти, чи зможе він «прийняти негативний сценарій», здавши будинок одній сім’ї або продавши його.
Втім, за вищі доходи доводиться платити компромісами.
«Знос нерухомості набагато більший, ніж зазвичай», — зазначив Стінберґ. Він також недооцінив деякі буденні витрати, зокрема те, скільки техніки — наприклад холодильників — може знадобитися будинку з великою кількістю мешканців.
Керування житлом для відновлення може передбачати ситуації, яких майже не буває в традиційній оренді, наприклад необхідність реагувати, коли мешканець зривається або приходить у стані сп’яніння. Саме через цю складність Стінберґ застерігає інвесторів не йти в нішу лише заради цифр. Його багаторічний досвід у сфері лікування залежностей дав йому розуміння recovery housing, потреб мешканців і систем, потрібних для швидких рішень у складних випадках.
Courtesy of Scott and Rebecca Steenbergh
Дохід від нерухомості фінансує їхній стиль життя
Для Стінберґа ця стратегія дала те, заради чого він і прийшов у нерухомість: більше впливу на власний час. Сьогодні він працює клінічним соціальним працівником в амбулаторній клініці, яку заснував, і сам визначає, скільки клінічної практики брати.
«Я називаю це напівпенсією, бо портфель нерухомості дозволяє мені приймати пацієнтів лише тоді, коли хочу», — сказав він.
Цього року він уже брав по три повних тижні відпустки щокварталу. Ребекка також залишила роботу ветеринара й тепер зосереджується на спільному бізнесі в нерухомості.
Інвестиції змінили їхнє життя й в інших аспектах. Вони купили те, що Стінберґ називає своїм «будинком мрії», і мають більше бюджету на подорожі.
Тим, хто хоче поліпшити власні фінанси через нерухомість, Стінберґ радить починати з мислення та освіти.
«Замість запитання “Чому я не можу це зробити?” ставте “Як я можу?”», — сказав він. «Чи є кошти в моєму 401(k), під які можна позичити? Чи існує інший спосіб отримати позику на перший внесок або щось подібне, щоб це працювало саме для мене?»
Не менш важливо, каже він, навчитися оцінювати угоди до того, як вкладати гроші. Стінберґи стартували з курсу з нерухомості й продовжували вчитися через спільноти інвесторів, а також через власні проби й помилки.
«П’ять років тому я не мав цієї навички», — сказав він. «Тепер у мене багато досвіду разом із навичкою, але це потрібно було десь опанувати».
